利用中介租房“跳单”未签合同仍须“买单”

来源：法治日报 2021-03-22

□ 法治日报全媒体记者 张雪泓

接受房屋租赁中介公司服务后，委托人却绕过中介公司直接订立租赁合同，中介公司可以主张中介报酬吗？近日，北京市第一中级人民法院首次适用民法典公开审理了一起涉及“跳单”行为的二审民事案件，并当庭作出宣判，被告委托人应向中介公司支付房屋居间费27000余元。

2018年1月13日，某公司员工与某房屋中介公司（以下简称甲公司）取得联系，以公司名义委托甲公司为即将成立的海淀分公司寻找符合办公条件的房源。甲公司的工作人员带着某公司领导和经办人看了包括某写字楼2502室、2503室、2505室房屋在内的房源，后者同意租赁这三套房子。

同年2月9日，某公司员工和甲公司员工建立了一个微信群，在群内讨论了房屋租赁的细节问题，包括三套房子的租期、租金、押金、水电费、物业费、违约金、开具发票等条款，以及其他需要中介公司与业主协调的问题。随后，甲公司员工将修改过的三个房屋的租赁合同发到微信群，并将修改后的租赁合同发送给了房屋业主。业主反馈后，甲公司将草拟的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》发给了业主和某公司。

然而，某公司最终未与甲公司签订居间合同，而是与另一家中介公司（以下简称乙公司）签订了涉案三套房屋的《房屋租赁合同》及《居间合同》。甲公司发现，某公司与业主、乙公司签订的租赁合同，除租期起算日期和房租支付日期与自己提供的合同模板相差两天外，重要的条款均一致。

于是，甲公司向法院提起诉讼，主张某公司的行为是一种“跳单”行为，要求某公司和涉案房屋的业主应支付其居间服务费。

一审法院认为，根据本案实际情况，甲公司虽未与某公司签订书面的居间合同，但甲公司已经为某公司提供了居间服务，故某公司应支付甲公司居间服务费。按照房屋的面积，法院酌定某公司应支付房屋居间服务费27000余元。此外，某公司提供的证据不足以证明其与房屋业主设立了居间服务关系，故其要求业主给付居间服务费的诉讼请求法院不予支持。最终，一审法院判决某公司给付甲公司27000余元，驳回其他诉讼请求。

某公司不服一审判决，向北京一中院提起上诉，主张其未与甲公司签订居间合同，不应支付其居间服务费，遂请求二审法院予以改判。

北京一中院审理后认为，某公司已接受了甲公司的服务，而某公司、业主与乙公司签订的房屋租赁合同内容与甲公司向某公司提供的合同内容中的租金数额、免租期、租赁期限等重要条款基本一致，且上述合同内容系经过甲公司反复修改后得出的。某公司虽主张其在最终签订房屋租赁合同前有自由选择居间方的权利，且其最终选择与乙公司订立居间合同，但某公司并未提供证据证明乙公司向其提供了何种居间服务。故认定某公司最终与业主达成的交易实际系接受并利用了甲公司提供的服务后，绕开甲公司转而选择费用较低的乙公司与业主订立合同。综上，根据民法典第九百六十五条的规定，某公司应向甲公司支付报酬。最终，北京一中院二审驳回上诉，维持原判。

对“跳单”行为，民法典有了明确规定

本案承办法官赵蕾介绍，“跳单”是个行业术语，是指委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的行为。民法典第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。实践中，委托人就同一委托事项，可能仅委托一个中介人，也可能同时委托多个中介人。在有多个中介人的情形下，尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务，以及接受了哪个中介人的服务。第二，按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。第三，委托人绕开中介人直接订立合同。这种行为有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同；二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。如委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约；三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

北京一中院民一庭副庭长张磊认为，“跳单”行为不仅会让中介人的付出得不到相应的回报，也会增加房产交易的风险，如房屋产权问题、资金安全、物业纠纷等隐患。在民法典实施前，对于“跳单”行为，法院主要根据合同法及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行认定，并判决违约方承担责任。民法典颁布后，对于“跳单”行为有了明确的规定，首次将“跳单”行为上升到了法律层面，不仅保障了中介人权益，且对于违背契约精神的行为进行了严格规制，促使委托人与中介人在签订合同后诚实履约、信守承诺，以促进房屋买卖、房屋租赁市场的健康有序发展。